不動産適正取引推進機構の最新の統計によると、不動産売買に関する相談においてもっとも割合が多いのは「契約の解除」に関するものです。
このページでは不動産（ワンルームマンション）投資・売買におけるリスクを詳しく説明しています。
また不動産トラブルに遭った際の相談先の紹介や、不動産投資・売買に置いて弁護士に相談するメリットについても解説しています。
不動産（ワンルームマンション）投資・売買をする上でのリスクとは
不動産投資・売買については非常に大きな金額を取り扱うことになるため、実際にトラブルが発生した際の違約金や負債額も大きくなってしまいやすいのが特徴です。
金額が大きいために支払いが出来ない場合は自己破産や任意売却をしなければいけなくなってしまうリスクもあります。
特に近年では不動産投資をする上でのリスクが取り上げられるようになってきており、詳しく解説していきます。
不動産（ワンルームマンション）投資をする上でのリスク
空室や家賃の滞納が発生する
特に不動産投資における主な収入源は賃借人からの家賃収入です。保有する物件の空室や家賃滞納が発生すると途端に自身の手出しが増え住宅ローンの返済などにも支障をきたしてしまいます。
売却時に安値になる、もしくは売れない
一般的には不動産価格は築年数が経過する事に下落していくことが多く、いざ物件を売却しようと思ったときには購入時より物件価格が当初の想定以上に下落してしまっている場合も珍しくありません。
不動産価値の下落や金利上昇
不動産投資においては物件を売却するのが購入した数十年後というのも珍しくなく、その時に不動産の価値がどうなっているか予想するのは容易でありません。将来的に金利が上昇し住宅ローンの支払いにも悪影響を与える可能性もあります。
物件の入居者購からクレーム対応
ワンルームでも一棟でも、物件のオーナーになると入居者からのクレームに対応する必要があります。騒音トラブルのような隣人との揉め事や、エアコンの故障や水漏れなどの修繕対応など、イレギュラーな手間や出費も発生する場合があります。
投資用の不動産（ワンルームマンション）の解約におけるリスク
投資用の不動産をローンを組んで売買契約を交わした場合は「正当な理由なく解約できない」というのが原則のため、途中解約をする場合は不動産業者に違約金を支払う必要があります。
また売却をする際も「物件の売却価格がローン残高を上回っている」または「物件の売却価格とローン残高の差額を手持ちの資金などで補填できる」などでローンの完済が出来ないと通常の売却方法を取ることが出来ません。
ローンの完済が出来ない状況でも「任意売却」という方法で物件を売却することは出来ますが、債権者からの同意が必要な点や、任意売却を行う上で信用情報に傷がつく点なども予め考慮に入れておきましょう。
不動産投資・売買で失敗した場合の事例
不動産投資で失敗した場合の事例
| 購入物件 | 築古のワンルームマンション（900万円の住宅ローン） |
| 被害額 | 200万円 |
「利回りが良い」との触れ込みで築古のワンルームマンションを現地の確認をせずに購入したAさん。
実際は建物の修繕費が想定以上に発生したうえ、建物周辺の環境の変化でなかなか入居者が見つからず結局売却をすることに。
売却時の金額も下落しており、最終的には200万円のマイナスに。
不動産売買で失敗した場合の事例
| 購入物件 | 一戸建て住宅 |
| 被害額 | 400万 |
自身の運営している会社の経営が上手くいっておらず、運転資金としてなるべく早くまとまった金額を用意する必要があったBさん。
いくつかの不動産会社に見積もり依頼を出したもののさほど違いがなかったため、もっとも迅速に対応してくれる不動産会社に1500万円で売却した。
後々調べてみると、同じ条件での売却時の相場は1900万円ほどで足元を見られていたことに気づいた。
不動産投資・売買詐欺被害に遭った際の相談先一覧
弁護士
不動産に関わる詐欺については詐欺の専門性が高い事が多いので、発覚した時点で速やかに弁護士に相談しましょう。支払いの督促や民事裁判の(場合によっては刑事裁判)の提起も弁護士であれば対応が可能です。
免許行政庁
免許行政庁とは宅建業者に業務停止や免許取り消しなどの厳しい処分を科すことができる権限を持っている監督官庁で、国交省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで宅建業者の社名等を入力すれば担当する免許行政庁を確認できます。
消費生活センター
消費生活センターでは消費生活相談員、消費生活アドバイザー、消費生活コンサルタントなどの資格を持った相談員や、それに準じた専門知識・経験を持つ相談員に電話相談が可能です。状況に応じて弁護士などの専門の相談機関への紹介も行ってくれます。
全国宅地建物取引業保証協会
加害者側の不動産業者が全国宅地建物取引業保証協会の会員で遭った場合、保証協会が会員である業者のトラブルに関する苦情の解決、や解決されない場合の弁済業務を行ってくれる場合があります。各都道府県ごとの苦情解決業務窓口に連絡してみましょう。
不動産（ワンルームマンション）投資・売買で弁護士に相談するメリット
詐欺以外のトラブルに対応してもらえる
不動産投資詐欺など対応以外に、例えば住宅ローンの返済が難しくなり自己破産を選択した場合、弁護士を雇っていると債権回収業者に対して督促を止めるための受任通知の送付や、裁判所への申立書の作成を依頼することができます。
契約時にトラブルを防ぐ対応ができる
近年の不動産売買のトラブルは「契約の解除」「重要事項説明」「瑕疵・欠陥問題」といった契約に関わる内容が多く、契約書の内容の確認や想定される問題について弁護士から助言をもらうことは不動産トラブルを避けるうえで重要です。
不動産の依頼において、弁護士と司法書士の違いは？
| 依頼先 | 弁護士 | 司法書士 |
|---|---|---|
| 裁判所への提出書類の作成 | ◯ | ◯ |
| 遺産分割協議書の作成 | ◯ | ◯ |
| 裁判所へ代理人として出廷 | ◯ | ✕ |
| 不動産の名義変更 | ✕ | ◯ |
弁護士と司法書士では行える業務に違いがあるため、依頼したい業務内容によってどちらに依頼すべきかが変わります。
家賃滞納問題や契約不適合責任の追求といった一般的な不動産トラブルについては弁護士への相談が適切です。
司法書士は弁護士よりも行える業務が少ないですがそれだけ費用を抑えることが可能です。
例外的に「不動産の名義変更」については司法書士のみが行える業務のため、不動産売買などで不動産の名義変更のみを依頼したい場合は司法書士が適任です。
不動産（ワンルームマンション）投資・売買する際に弁護士を代理人にできる？
不動産の投資や売買については基本的には本人が行うことになっており、裁判などと違い弁護士が代理人となることはあまりありません。
ただし、売主が遠隔地におり実際の交渉の場に行くことが難しい場合などに、委任状を交付して弁護士などを代理人とした不動産売買が行われるケースも存在します。
不動産（ワンルームマンション）投資・売買を弁護士に依頼する場合の流れ
一般的に投資用かどうかにかかわらず不動産の売買については不動産会社にまずは相談をしましょう。
不動産会社から重要事項の説明を受け、問題がなければ売買契約を締結します。
STEP1の段階で不動産会社や金融機関との間にトラブルが発生した場合は速やかに弁護士に相談します。
近年では初回の相談料が無料の弁護士事務所も存在するので、費用面で不安な方もまずは弁護士に相談してみましょう。
不動産投資・売買についての協議の場合、相手側は企業であることがほとんどなので、交渉を相手の有利なように進められてしまわないよう不動産トラブルに明るい弁護士のアドバイスを受けた方が良いと言えます。
話し合いによる交渉が不調に終わった場合は調停や裁判を提起する形となります。
調停や裁判はそもそも多くの法的な専門知識が求められるうえ、不動産に関する法律にも長けている必要があるため、スムーズかつ納得のいく形に進めるためには弁護士への依頼をお勧めします。
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不動産（ワンルームマンション）投資・売買に関連するよくある質問
不動産（ワンルームマンション）投資・売買での借金は自己破産できない？
自己破産について定めた破産法では「一定の理由がある場合には借金の免除を認めない」としており、不動産投資は借金の免除を認めない理由(=免責不許可事由)に該当するとみなされる可能性があります。最終的には裁判で判断されることになりますが、裁量免責で免責が許される場合もあります。
不動産（ワンルームマンション）投資・売買で司法書士にかかる費用はいくらですか？
不動産投資・売買においては司法書士に不動産の所有権移転・抵当権設定などの登記をしてもらう必要があります。
司法書士に支払う費用としては10万円前後くらいになることが一般的です。
まとめ：不動産（ワンルームマンション）投資・売買で弁護士に相談するメリット
この記事のまとめはこちらです。
- 不動産投資・売買は非常に大きな金額を取り扱うことになるため、実際にトラブルが発生した際の違約金や負債額も大きくなってしまいやすく、見逃されがちなリスクも多数存在する。
- 不動産投資・売買においてトラブルに巻き込まれた場合の相談先として「弁護士」「免許行政庁」「消費生活センター」「全国宅地建物取引業保証協会」が挙げられる。
- 不動産投資・売買の際に弁護士に相談することで、詐欺被害などの明らかなトラブル以外にも売買契約書の内容を確認してもらったり自己破産のサポートをしてもらったり出来る。
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